Bien investir en résidences étudiantes

Depuis trois ans 100.000 étudiants supplémentaires par an, pour un total de 2,6 millions étudiants dont 1,6 million doivent trouver un logement. Face aux limites du Crous, du locatif classique et de la colocation, les résidences étudiantes privées constituent un relais croissant très prisé des investisseurs. Faire le bon choix requiert néanmoins quelques clés d’analyse.
 
Les enjeux de la mobilité étudiante
Pour commencer, cette résidence doit répondre aux nouvelles règles de mobilité. La mobilité accrue des études (stages, alternances, cursus délocalisés, échanges, etc) remet en cause le schéma locatif à l’année. Elle doit également s’adapter aux durées de séjours à la carte et comporter des services complets clés en main (parking, local à vélos, salle de petit-déjeuner, salle de fitness, laverie, espaces « after-work »).
 
L’étudiant vit en ville, étudie sur le campus et vient de plus en plus d’une autre région. Ce qu’il recherche en priorité ? Une interconnexion renforcée avec proximité ou accès rapide aux aires de covoiturage, transports en commun et noeuds multi-modaux.
 
Trois types d’opérations envisageables
D’abord les « poids-lourds » : Paris, Lyon, Toulouse. Pour la densité de leur marché locatif. Mais en évitant les emplacements mal connectés, sur-payés, ou encore les rendements trop éloignés des 4%. Nous référençons ainsi un programme toulousain connecté au pôle multi-modal des Arênes (Tram, Métro, Ter) équidistant de l’université Toulouse Jean-Jaurès et du Capitole, et à partir de 81.000 €. Ensuite les villes intermédiaires, à la condition de jouxter les principales implantations universitaires et de prix inférieurs à 4.000 € /m². A l’exemple de Gaya-Tours-Université François-Rabelais à 10 mn de l’hyper-centre. Enfin, les opportunités de « niche », au marché spécifique ou « captif », avec un très bon prix générant une rentabilité supérieure à 4%. C’est le positionnement Suit’Etudes Grenoble, Presqu’Île Scientifique, à moins de 70.000 € pour 4,30% de rendement.
 
Pièges et risques à éviter
Pour le prix, se protéger du piège du « petit » budget en rapportant cette valeur au marché local. Quand l’immobilier est très « dédié étudiant », compenser par un foncier ou un environnement recherchés. Se prémunir du risque « APL » en préférant les gestionnaires qui proposent un tarif mensuel inférieur à la moyenne locale. Et privilégier ceux qui possèdent une capacité avérée de « remplissage » complémentaire jeunes actifs ou loisirs. N’omettons pas aussi le risque d’une revente court terme et imprévue en cas de force majeur. Pour cette situation, Cerenicimo a mis en place l’Engagement Liquidité.
 
En synthèse, rappelons-nous les vertus de l’indépendance. Exploitant indépendant défenseur de sa solvabilité à venir en modérant la marge promoteur. Négociation immobilière amplifiée et complétée au plan locatif par un commercialisateur indépendant. Et in fine, le filtre supplémentaire du conseiller indépendant retenant l’offre la plus adaptée à son client.
 
Cet article est issu de la Cerinews N°31 sept./oct./déc. 2017