Résidences Seniors : en l’absence de réglementation, la vigilance s’impose…

Communiqué de Presse

 

 

Grâce à l’allongement de la durée de vie, les seniors de plus de 75 ans, qui étaient 5,2 millions en 2007, seront près de 12 millions en 2060. Le doublement de cette population en fait fantasmer plus d’un et l’on assiste à une ruée vers la « Silver Economie » comme, jadis, vers l’or.

Les projets de résidences seniors se multiplient à l’envi. En quelques mois, c’est devenu LE placement immobilier à la mode. Certes, il dispose de vrais atouts, avec le régime fiscal du loueur en meublé, l’amortissement ou la réduction d’impôt Censi-Bouvard. A condition, toutefois, de ne pas tuer… dans l’œuf ce que certains considèrent, hélas, comme une poule aux œufs d’or.

Pour CERENICIMO, une sérieuse menace pèse désormais sur le secteur. Non pas à cause du projet de loi en préparation sur l’autonomie des personnes âgées, plutôt bénéfique. La menace en question provient du secteur lui-même : toutes les résidences seniors ne se valent pas.


Le modèle actuel de la Résidence Seniors repose sur une relation tripartite entre le locataire du logement, le propriétaire et l’exploitant de la résidence.

L’occupant-locataire. Les Seniors représentent une population exigeante. La résidence doit répondre à toutes leurs attentes. Ils ne viennent y vivre qu’après mûre réflexion : il s’écoule ainsi plusieurs mois entre la première visite et le déménagement. C’est une population fragile (l’âge moyen des locataires en résidence gérée est de 84 ans), aux ressources moyennes limitées.

Le propriétaire. C’est un investisseur privé, un particulier qui fait un placement, très souvent en vue de se constituer un complément de revenu pour sa retraite. Il signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et n’entretient aucune relation avec l’occupant-locataire. Sa préoccupation est la perception régulière de son loyer, payé par l’exploitant.

L’exploitant de la résidence. C’est sur lui et son équipe que repose le bon fonctionnement de la résidence. Il faut entre 5 et 10 salariés pour une résidence de 80 à 100 logements : un directeur, les personnels d’entretien, de restauration, d’animation et de services, un gardien de nuit. C’est un métier à part entière qui demande des compétences bien au-delà de la seule gestion hôtelière.


La multiplication des projets, bons et mauvais

CERENICIMO a commercialisé sa première Résidence Seniors en 2008. En 2013, il a reçu 65 projets de nouveaux programmes. Plus d’un par semaine ! Il en a écarté plus de 90%... Seuls 6 projets ont été sélectionnés et commercialisés parce qu’ils remplissaient l’intégralité des critères objectifs que ce spécialiste de l’immobilier d’investissement considère comme fondamentaux

Un bon emplacement au bon prix. La résidence doit être située en ville, de préférence dans un quartier résidentiel à proximité de toutes les commodités. Le prix de vente doit être en phase avec le marché immobilier de la ville et les prix des logements neufs classiques dans le quartier.

Un gestionnaire expérimenté. CERENICIMO analyse l’expertise métier, l’ancienneté, la solidité financière et l’approche du marché (concept, cible, tarifs...) de l’exploitant. Sont privilégiés les gestionnaires offrant une visibilité sur leur modèle et une vraie légitimité.

Un coût supportable pour l’occupant. Une adéquation est nécessaire entre le loyer demandé et les ressources de la clientèle potentielle. La même recherche d’équilibre entre le prix et les capacités financières des seniors s’impose pour les autres prestations.

Un bail commercial précis et sûr. Le contrat signé entre le propriétaire et l’exploitant doit respecter l’équation sécurité fiscale / sécurité juridique / risque économique. Une vigilance particulière concerne la répartition des charges, le niveau du loyer et son indexation.

Un loyer acceptable pour le propriétaire et l’exploitant. Pour la viabilité de l’exploitation, la charge des loyers ne doit pas représenter plus de 30 à 40 % du chiffre d’affaires de la résidence.


Les résidences seniors au programme du législateur

Le projet de loi sur l’autonomie des personnes âgées, qui doit être présenté prochainement en conseil des ministres, vise, sauf évolutions éventuelles suite au remaniement ministériel, à favoriser le maintien à domicile par trois types d’actions : la prévention et la lutte contre la dépendance ; la rénovation ou la création de logements adaptés au vieillissement de leurs occupants ; la revalorisation des aides et des allocations déjà en place.

Ces mesures apporteraient des réponses à la préoccupation de nombreux Français. En effet, 74% d’entre eux estiment que leur logement actuel ne conviendra pas lorsqu’ils seront âgés. Mais le maintien à domicile ne fait pas l’unanimité : 20% des plus de 60 ans expriment leur désir d’habiter dans une résidence adaptée à leurs besoins. L’offre actuelle de résidences seniors ne couvrirait que le dixième de cette attente. La marge de développement est donc importante.

La loi en préparation s’y intéresse, mais très succinctement. Dans son état actuel, le projet se limite à distinguer, dans les « futures résidences services », les charges de copropriété et les services à la personne, ces derniers n’étant dus que s’ils sont réellement utilisés. La profession n’a pas attendu la loi pour faire sa révolution et les erreurs du passé ont déjà été corrigées.

CERENICIMO a choisi son camp, celui de l’équilibre et de la pérennité

C’est à ces conditions que l’investissement en résidence seniors se justifie et sera pérenne. Son objectif est d’assurer la qualité de vie des occupants tout en assurant à l’investisseur la préservation et la juste rémunération du capital qu’il a investi.

La fiscalité avantageuse du loueur en meublé n’est pas un cadeau fait par la collectivité au contribuable. C’est un encouragement à soutenir un secteur qui a besoin de capitaux privés pour se développer, mais dont la légitimité reste la satisfaction d’un intérêt général.


Cerenicimo en bref…

Créée en 1995, Cerenicimo, aujourd’hui leader sur ce marché, est la plus ancienne plate-forme immobilière, L'entreprise compte aujourd’hui un effectif de 100 salariés. Cerenicimo a commercialisé ces dix dernières années plus de 40 000 logements dans 590 résidences pour un volume de 5,8 milliards d'euros. En 2013 Cerenicimo a réalisé environ 3 600 réservations pour un volume d’activité de 640 millions d’euros. Elle propose aux Professionnels du Patrimoine une gamme de supports d’investissement diversifiée et rigoureusement sélectionnée : immobilier géré (LMP-LMNP Censi Bouvard), locatif résidentiel. En complément, Cerenicimo assure à ses partenaires des formations, une assistance technique, fiscale et juridique et leur fournit des supports marketing et commerciaux. Cerenicimo et Cerenicimo Asset, dédiée à la revente de l’immobilier géré, sont des filiales de Consultim Finance (SAS au capital de 2.5 M€ détenu par IBN Gestion et 3i).

 

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