Le devoir d'information et de conseil dans la transaction immobilière

S’il n’y a pas de régime juridique uniforme encadrant la profession de conseil en gestion de patrimoine, celle-ci regroupe des statuts qui sont encadrés par la loi. Ainsi le statut de CIF (Conseil en Investissement Financier) est encadré par les articles L533-12 et L541-8-1 du Code monétaire et financier.

Le statut d’agent immobilier est quant à lui encadré par la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret du 20 juillet 1972.

La jurisprudence a également mis à la charge des conseillers en gestion de patrimoine les obligations suivantes : obligations d’information, de conseil et de mise en garde.

 

La position de la jurisprudence a été entérinée par l’article 1112-1 du Code civil, issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016-art 2, qui prévoit que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 a fixé le contenu du Code de déontologie des agents immobiliers, et plus récemment la loi « Egalité et citoyenneté » du 27 janvier 2017 a finalisé le dispositif disciplinaire créé.

Le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNTGI), chambre disciplinaire de la profession, peut ainsi prononcer des sanctions qui varient selon la gravité des obligations déontologiques violées : avertissement, blâme, interdiction temporaire ou définitive d’exercer ou de gérer, diriger et administrer directement ou indirectement une personne morale exerçant ces mêmes activités.

 

Quelles conséquences quant à l’inexécution des obligations de conseils et d’informations ?

  • L’engagement de la responsabilité professionnelle du conseiller et réparation des préjudices subis par le client investisseur ;
  • La remise en cause de la validité des actes régularisés (acte d’acquisition des biens immobiliers, prêts contractés, baux, etc…) sur le fondement du vice du consentement. (CA CHAMBERY, Chambre civile, Section 1, 09/06/2015, RG : 13/02456)

 

Quelles limites ?

La responsabilité professionnelle du conseiller patrimonial n’est engagée que s’il est démontré de manière cumulative :

  • Un manquement fautif du conseiller à ses obligations
  • Un préjudice financier ou moral pour le client

Le client doit justifier de son appauvrissement et du montant de celui-ci (Cass. Com., 16 sept. 2014, n° 13-18.128)

  • Un lien de causalité entre la faute du conseiller et les préjudices du client. Ce lien de causalité sera difficile à établir en cas de :

- Client averti,

- Client manquant à son devoir de coopération et d’information.

 

Quel préjudice indemnisable pour le client ?

  • Le dommage subi par l’investisseur ;
  • La perte de chance :

- de ne pas contracter

- de chercher une opération d’investissement plus avantageuse que celle qui lui avait été proposée (CA Amiens, ch. civ. 1, 15 mai 2014, n° 12/09363),

- de réaliser une opération d’investissement moins avantageuse mais moins risquée (CA Nancy, ch. civ. 1, 24 févr. 2009),

- de sortir de l’investissement avant qu’il ne se révèle moins avantageux que prévu en réalisant une plus-value significative (CA Paris, pôle 5, ch. 9, 30 mai 2013, n° 12/06662).

 

Les pratiques souhaitables

En l’absence de régime légal unique, les règles de bonne conduite fixées par l’AMF et les directives européennes applicables aux CIF peuvent servir de guide pour les conseillers patrimoniaux s’agissant de leur intervention et des diligences qu’ils doivent opérer (ex : articles 325-5 à 325-9 du règlement général de l’AMF).

 

4 points de vigilance essentiels :

  • Récolte d’informations précises sur le client (patrimoine, revenus, impositions) et ses objectifs ;
  • Vérification des caractéristiques de l’investissement, leur respect à la loi et sa cohérence aux objectifs ;
  • Présentation au client d’une information complète, exacte et objective de l’investissement proposé et de ses risques ;
  • Nécessité du recours à l’écrit dans la relation conseiller patrimonial/client, et contresigné par le client.

 

Une opération immobilière fait intervenir de multiples acteurs : promoteur, vendeur, notaire, banquier, conseil en gestion de patrimoine… Même si la détermination des responsabilités n’est pas toujours évidente, il est important de bien connaître votre part de risque et comment s’en prémunir. Le groupe Consultim vous accompagne dans cette démarche et ce à toutes les étapes de vie des programmes immobiliers que nous référençons.

 

 

Cet article est issu du Consult&moi N°2 Avril 2018