Calcul de la réduction d’impôt en Location Meublée Non Professionnelle (Régime Censi-Bouvard)

 

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements et ce dans une limite annuelle de 300 000 euros.

Le taux de la réduction d’impôt s’élève à 11 % du prix de revient pour les logements acquis jusqu’au 31 décembre 2016.

La réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, sans prorata temporis la première année.


Exemple

Acquisition de deux logements en VEFA en 2013 livrés en 2014 et ce pour un montant de 280 000 € (140 000 € pour chaque logement).

La réduction d’impôt sera de 11 % de 280 000 € soit 30 800 €.

Elle sera imputée à hauteur de 3 422 € sur les revenus des années 2014 à 2022.

Si la livraison d’un des deux logements intervenait en 2015, la réduction d’impôt serait de 1711 € sur les revenus 2014,
de 3 422 € sur les revenus des années 2015 à 2022 et de 1 711 € sur les revenus de l’année 2023.

Dans l’hypothèse ou la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, l’excédent est reportable jusqu’à la sixième année inclusivement. 

Ce montant de réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

A noter, en cas de bénéfice de cette réduction d’impôt, l’imputation des amortissements est impossible à concurrence du prix de revient de l’immeuble ayant servi de base à la réduction d’impôt. Il n’est donc possible que si le prix de revient des logements excède 300 000 €.

 


Amortissements en Location Meublée Non Professionnelle (Régime Classique)

 


Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :

  • le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans (Soit par exemple une annuité de 110 € pour un montant de 770 € de mobilier amorti sur 7 ans)
  • les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l'immeuble et selon les préconisations de l’expert comptable du client).
     

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

 

Exemple

Résultat d'exploitation - 3 000
Amortissements comptables Mobilier 110
Immobilier 2 166


Le résultat d'exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables, ils sont donc fiscalement différés.

Résultat fiscal du loueur : - 3 000
 

Exemple

Résultat d'exploitation 1 560  
Amortissements comptables Mobilier   110
Immobilier   2 166
Amortissement imputables 1 560
Solde d'amortissement différé (2 166 + 110) - 1 560 = 716


Le solde d'amortissement, soit 716 €, est fiscalement différé.

Résultat fiscal du loueur : 0

 

Ce principe de différé d’amortissement va permettre, en fonction des modalités d’investissement, au loueur en meublé non professionnel de neutraliser une partie importante voire toute fiscalité sur les revenus issus de la location pendant la durée du prêt. Au remboursement de celui-ci il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement une partie de ses recettes locatives.