Loi de Finances 2014 et Loi ALUR, quels sont les véritables impacts sur l’immobilier géré ?

L’analyse de Jean-Louis Le Boulc’h, avocat fiscaliste, pour Cerenicimo

La loi ALUR durcit les relations propriétaire/locataire…

La loi ALUR entérinée définitivement par le Parlement le 20 février, vise à favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable ainsi qu’à améliorer les rapports entre propriétaires et locataires du parc privé. La loi s’applique à la quasi-totalité des logements loués, nus ou meublés, dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire.

Les mesures phares de la loi portent sur l’encadrement du bail (avec un modèle type de contrat de location), du loyer et des litiges entre propriétaires et locataires, ainsi que sur la mise en place d’un système de garantie de loyer. Les conditions de la location meublée sont quasiment alignées sur celles de la location nue.

Précisions :

> La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur (locataire) ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

> Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Les critiques à l’égard du projet de loi ALUR sont nombreuses. La presque totalité des mesures vise à protéger le locataire et renforce les contraintes pesant sur le propriétaire. Le plafonnement des loyers va peser sur les rendements locatifs. « Ne risque-t-on pas de décourager les candidats investisseurs alors qu’il manque en France entre 800 000 et 1 million de logements ? », s’interroge Benjamin Nicaise, Président de Cerenicimo.

 

… mais épargne l’immobilier géré sous bail commercial

Par « immobilier géré », on entend les investissements dans les résidences services, qu’elles soient destinées aux étudiants, aux seniors, aux séjours touristiques ou d’affaires. L’acquéreur d’un logement en résidence services achète également les meubles et donne le tout en location, par bail commercial, à l’exploitant de la résidence.

  • Pas d’encadrement des loyers. Le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR sera applicable aux locations meublées à l’exception des résidences avec services gérées par bail commercial. De ce fait, le rendement ne sera donc pas remis en cause.
  • Le statut fiscal de loueur en meublé conforté

La fiscalité de la location meublée n’est pas remise en cause par la loi de finances 2014. Les loyers perçus relèvent toujours de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui autorise le contribuable à pratiquer l’amortissement du bien.

La réduction d’impôt attachée à l’investissement dans une résidence services neuve ou entièrement réhabilitée (dispositif Censi-Bouvard) demeure applicable jusqu’au 31 décembre 2016. Compte tenu de l’engagement de location de 9 ans pris par l’investisseur, le régime de la location meublée non professionnelle se trouve ainsi « sanctuarisé » au moins jusqu’en 2025.

Attention ! Lorsque le contribuable a demandé à bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard pour un bien, il ne peut pas pratiquer l’amortissement de ce même bien

La loi de finances pour 2014 a également modifié certaines mesures relatives à l’immobilier. Les résidences services s’en sortent plutôt bien…

 

Autres mesures de la Loi de Finances 2014

La taxation des plus-values immobilières complexifiée à l’envi

Appliquée depuis le 1er septembre 2013, la réforme de l’impôt sur les plus-values immobilières va dans le sens de l’adoucissement de la taxation. Mais non de sa simplification ! Si les résidences principales restent exonérées, deux modes d’imposition distincts coexistent pour les autres biens :

La plus-value sur les immeubles bâtis (résidences secondaires, biens locatifs) est taxable après abattements dont le taux diffère pour l’impôt et les prélèvements sociaux :

- pour l’impôt (dont le taux est de 19%), l’abattement pour durée de détention est de 6% par an de la 6e à la 21e année et de 4% la 22e année. L’exonération d’impôt est donc acquise après 22 ans de détention du bien.

- pour les prélèvements sociaux (au taux de 15,5%), l’abattement est de 1,65% de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e année et 9% au-delà de la 22e année. L’exonération des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans de détention du bien.

La plus-value sur les terrains à bâtir est taxée à l’impôt (19%) et aux prélèvements sociaux (15,5%) après abattement de 2% de la 6e à la 17e année, de 4% de la 18e à la 24e année et de 8% au-delà de la 24e année. L’exonération est acquise après 30 années de détention du terrain.

 

Attention ! Pour « relancer le marché immobilier », un abattement supplémentaire exceptionnel de 25% est appliqué sur la plus-value ainsi calculée pour les ventes réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Mais cet abattement ne concerne ni les terrains à bâtir, ni les ventes d’immeuble entre personnes d’une même famille.