Loueur en meublé, éloignement des inquiétudes concernant la pérennité du statut

La remise en cause des avantages fiscaux dont bénéficie la location meublée est une question souvent soulevée.

Des inquiétudes ont pu surgir à la suite de la parution du rapport de l'Inspection des finances du 8 janvier 2016 sur le logement locatif meublé.

 

Ce document a, en effet, parmi d'autres thèmes, évoqué la réforme du régime de la location meublée en soulignant le caractère particulièrement avantageux du traitement fiscal dont elle bénéficie par rapport à celui réservé aux revenus fonciers.

La faculté de comptabiliser et déduire les amortissements offerts aux loueurs en meublé constitue, en effet, un avantage important, puisqu'il offre, dans la majorité des cas, le bénéfice d'une déduction permettant de neutraliser environ 70 % du montant des loyers.

Plusieurs « pistes » ont été suggérées, dont celle visant à rapprocher la fiscalité des LMNP avec celle des revenus fonciers.

Il peut être observé que cette démarche n'est pas nouvelle, puisqu’une réflexion de même nature avait déjà été conduite à l’initiative de Madame Christine LAGARDE sur la réforme des niches fiscales, rapport remis le 7 mai 2008 aux Commissions des Finances de l'Assemblée Nationale et du Sénat, la question de l'alignement du régime fiscal de la location meublée sur celui des revenus fonciers ayant également été évoquée.

Toutefois, il était apparu, à l'époque, que cette démarche soulevait de nombreuses questions d'une réelle complexité technique voire, pour certaines, quasi insolubles, de sorte que ce projet a vite été enterré.

 

Le récent rapport de la Commission des Finances semble avoir subi le même sort, puisque ni la Loi de Finances pour 2017, ni la Loi de Finances rectificative pour 2016 n’ont remis en cause le régime fiscal de la location meublée, à l’exception d’un aménagement à la marge dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard excluant, à compter de 2017, la possibilité d’investir au sein de résidences de tourisme classées.

Un régime fiscal difficile à remettre en cause

Selon toute probabilité, le vif succès rencontré par la location meublée en secteur diffus - caractérisé en particulier par l'extraordinaire essor des plates-formes numériques (Airbnb /Homeaway) n'est pas étranger aux velléités de réforme du régime fiscal de la location meublée.

Pour autant, il est apparu, à l'examen, que la modification du régime de la location meublée soulevait de réelles difficultés au regard, notamment, de la situation de très nombreux loueurs en meublé qui, exerçant cette activité sous un régime réel d'imposition (régime réel simplifié / régime réel normal), sont engagés dans un programme de comptabilisation et de déduction d'amortissements, la majorité d'entre eux bénéficiant d'un stock d’amortissements réintégré sur le fondement de l’article 39 CII.2 du Code Général des Impôts, pour lequel ils bénéficient d'un droit à déduction différé dans le temps.

De surcroît, l’alignement du régime fiscal de la location meublée sur celui des revenus foncier entraînerait des conséquences négatives, puisqu’il supprimerait l’assujettissement à la CFE, et entraînerait la désaffiliation au RSI de milliers de loueurs en meublé.

C’est sans doute pour ces différentes raisons que le Gouvernement a finalement choisi d’officialiser et de pérenniser le rattachement fiscal de la location meublé à la catégorie des BIC en déposant un amendement au projet de Loi de Finances rectificative pour 2016.

Des dispositions nouvelles codifées au 5 Bis de l'article 35 du Code Général des impôts

Jusqu'à présent, la loi n’indiquait pas clairement que les revenus tirés de la location meublée relevaient des BIC. La doctrine administrative, en revanche, précise, en se référant aux jurisprudences du Conseil d'État que les profits provenant de la location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, sous réserve toutefois que la location soit exercée à titre habituel, ce qui exclut la location occasionnelle de locaux d’habitation.

Les dispositions nouvelles ont pour effet que les revenus tirés de la location meublée relèvent désormais systématiquement de la catégorie des BIC, que l'activité soit exercée à titre occasionnel ou habituel.

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LMP : Des conséquences fiscales incertaines

Il est intéressant, dans ce contexte, de s'interroger sur les conséquences fiscales susceptibles de résulter, à terme, de l'officialisation du rattachement de la location meublée à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La première d'entre elles tient à la singularité des conditions d'éligibilité au statut LMP.

Il apparaît, en effet, qu'à l'inverse de la généralité des activités relevant des BIC où l'accès au professionnalisme tient à la « participation personnelle, directe et continue à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité », l'activité de location meublée implique le respect de trois conditions spécifiques :

  • L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur professionnel d'un membre au moins du foyer fiscal,
  • L'obtention d'un montant de recettes annuelles supérieur à 23 000 €,
  • Un montant de recettes locatives supérieur aux revenus d'activités du foyer fiscal.

Il est permis, dès lors, de s'interroger sur la possibilité de voir, à terme, la qualité de LMP subordonnée au respect de la condition de participation personnelle précitée.

Toutefois, cette assimilation soulèverait une véritable difficulté, puisqu’il s’agit d'une activité purement locative.

En effet, si la condition de participation personnelle et directe peut aisément être satisfaite en cas de gestion directe de son ou ses biens, sans recourir à une agence immobilière, la condition de participation continue également prévue par la loi ne serait jamais ou quasiment jamais satisfaite, ce qui reviendrait à exclure, de facto, les loueurs en meublé de l'accès au statut de professionnel.

La seconde modification susceptible d’être envisagée tient aux règles d'imputation du déficit fiscal réalisé par les loueurs non professionnels.

En effet, si la faculté d’imputation des déficits BIC de la généralité des exploitants non professionnels est de six ans, les LMNP bénéficient d’un délai de dix ans pour imputer leurs déficits sur des revenus de même nature.

Il ne serait pas illogique que la situation des loueurs en meublé non professionnels soit alignée sur celle de tous les exploitants relevant des BIC. La dernière modification susceptible d’être envisagée a trait au caractère professionnel des biens loués meublés, pour une éventuelle exonération d'ISF.

On sait que l'article 885 R du Code Général des Impôts subordonne la qualification professionnelle des biens au respect de trois conditions dont les deux premières sont voisines de celles caractérisant les loueurs en meublé professionnels (immatriculation au RCS et réalisation d’un montant de recettes annuelles supérieur à 23 000 €).

La troisième implique que le loueur en meublé retire de cette activité plus de 50 % des revenus d'activité à raison desquels le foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces conditions diffèrent sensiblement de celle édictée à l'article 885 N du Code Général des Impôts qui implique que l’activité représente, pour le contribuable, la profession qu'il exerce à titre principal, c'est-à-dire celle à laquelle il consacre l'essentiel de son temps et exerce ses principales responsabilités.

Toutefois, cette dernière condition, parfaitement cohérente en présence d'une activité traditionnelle (boulanger, pharmacien, garagiste) n'a guère de sens pour une activité purement locative telle que la location meublée.