Vos questions, nos réponses

    Comment télécharger les objections fréquemment évoquées par les clients ?

    Vous trouverez ci-dessous les objections compilées dans un document PDF, pour chaque segment,
    facilement téléchargeable :

     


    - Les objections concernant le marché étudiant
     


    - Les objections concernant le marché du tourisme
     


    - Les objections concernant le marché des Seniors
     

     

    > Y a-t-il de véritables besoins en logements étudiants en France ? Comment ce marché va-t-il évoluer dans les années à venir ?

     


    "Multiplier par deux l’offre d’ici 2020 et passer ainsi de 340 000 à 680 000 logements étudiants."

    Avant de répondre à cette question au plan quantitatif, précisons que toutes les études montrent que la réussite scolaire, l’entrée dans la vie active et la confiance en l’avenir des étudiants dépendent très largement de leurs conditions de vie et d’études et qu’à ce titre l’hébergement s’impose comme un critère déterminant. Le logement étudiant est ainsi, dans notre Pays, un véritable enjeu collectif.

    En dépit de l’importance de la problématique, il semble que les Pouvoirs Publics se soient, pendant une longue période, assez largement désintéressés de cette question. En février 2008, Jean-Paul Anciaux, député de Saône et Loire, remettait un rapport sur ce thème dont la conclusion est sans appel : la France, en termes de logement étudiant a pris un retard considérable.

    Il convient par ailleurs de noter que, depuis cette date, les besoins sont exacerbés par une nouvelle tendance : l’augmentation importante du phénomène de décohabitation. Si le nombre d’étudiants reste relativement stable, plus de 2 300 000 depuis la rentrée 2009, ils sont désormais plus nombreux à quitter le domicile familial. Selon une étude réalisée par IPSOS début 2011, 60 % d’entre eux le quittent pour réaliser des études supérieures contre seulement 45 % il y a 3 ans.

    Un nouvel état des lieux a ainsi été réalisé en avril 2011, à l’occasion de la Conférence Nationale sur le Logement Etudiant. Lors de son discours de clôture, Valérie Pécresse, à l’époque Ministre de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche a annoncé souhaiter multiplier par deux l’offre d’ici 2020 et passer ainsi de 340 000 logements étudiants (y compris logements privés) à 680 000. Mme Pécresse a également précisé qu’elle entendait faire passer le nombre de chambres gérées par les CROUS (Centres Régionaux d’Oeuvres Universitaires et Sociales) de 160 000 aujourd’hui à 220 000 d’ici 2020.

    Les besoins sur ce marché sont donc particulièrement importants. Ainsi, ce secteur d’activité constitue une véritable opportunité pour les investisseurs privés.

    > Quelles sont les initiatives publiques prises pour répondre à la problématique du logement étudiant ?


    A l’occasion de la Conférence Nationale sur le Logement Etudiant d’avril 2011, 12 axes de travail ont été définis afin de mener une politique concertée en la matière. Ils s’articulent comme suit :
     


    1. Mettre en place un tableau de bord national du logement étudiant

    Cette mesure permettrait de disposer de toutes les informations sur le nombre de logements étudiants disponibles, que ce soit des logements du CROUS, des logements sociaux hors CROUS ou des logements privés, et de connaitre l’état d’avancement des mesures en faveur du logement étudiant.

     


    2. Créer un portail unique du logement étudiant géré par le CROUS

    Les étudiants pourraient y retrouver en temps réel toutes les chambres libres, que ce soit les chambres du CROUS ou celles des autres bailleurs.

     


    3. Instaurer un forum du logement étudiant sur chaque site universitaire

    Implanté sur chaque campus pendant une durée déterminée, il permettrait aux étudiants de retrouver toutes les offres de logements publics, ainsi que les offres dans les résidences privées, les offres de logements labellisés par les CROUS, les offres de colocation, et les offres de logements intergénérationnels.

     


    4. Accélérer les méthodes de construction avec des logements modulaires

    Ex : LA RESIDENCE A DOCKS au Havre. Depuis la rentrée 2010, des étudiants havrais logent dans la centaine de conteneurs entièrement aménagés en studio de 25 m2 installés sur quatre étages.

     


    5. Repenser l’implantation du logement étudiant via des schémas directeurs

    La mise en place à l’échelle de chaque ville ou agglomération universitaire, d’un schéma directeur pour le logement étudiant permet de favoriser une meilleure connaissance de l’offre dans toutes ses formes, d’identifier les terrains disponibles et de mettre en cohérence la production de logements à destination des étudiants.

     


    6. Un effort de l’Etat sur la durée

    Depuis 2007, le Gouvernement a fait du logement étudiant une priorité nationale en augmentant considérablement les financements destinés à créer de nouvelles structures d’hébergement et rénover celles déjà existantes.

     


    7. Développer la colocation et le logement intergénérationnel

    Il s’agit d’encourager et d’inciter les propriétaires privés à proposer leurs appartements en colocation aux étudiants, et les personnes âgées à louer une chambre à un étudiant.

     


    8. Un label logement étudiant CROUS pour les logements du parc privé accueillant des étudiants

    La création de ce label devrait encourager les propriétaires à louer leurs logements vacants à des étudiants et faciliter ainsi la mise à disposition de logements de qualité, meublés ou vides.
     

     


    9. Une caution pour les étudiants dont les parents ne peuvent pas se porter caution sur ces logements labellisés

    Il s’agit d’ouvrir l’accès aux logements du parc privé labellisés par les CROUS à des étudiants qui ne sont pas en mesure de présenter des garanties suffisantes, par un mécanisme de caution accordée par les CROUS.
     


    10.Mieux assister et accompagner les étudiants en difficulté

    Il s’agit d’offrir une assistance aux étudiants pour mieux les informer sur le cadre juridique de la location, leurs droits et devoirs, les conditions des baux, et ainsi mieux les armer et les prémunir contre les abus.
     


    11. Renforcer la lutte contre les pratiques frauduleuses

    Il est devenu nécessaire de mieux protéger les étudiants contre les abus en sanctionnant et prévenant les pratiques frauduleuses ou abusives.

     


    12.Protéger les étudiants locataires de logements avec de micro-surfaces

    Voici un état de la réflexion sur le logement étudiant menée sous la présidence de Nicolas Sarkozy. La tendance est manifeste : Les Pouvoirs Publics font du logement étudiant un enjeu central après plusieurs décennies de désintérêt. Cependant, le message est clair : si l’offre publique a vocation à s’accroître, elle ne peut évoluer que dans des proportions limitées compte tenu de marges de manoeuvre budgétaires réduites. Les pistes de réflexion mentionnées ci-dessus mettent en évidence l’indispensable recours aux investisseurs privés pour répondre aux importants besoins du secteur.

    Par ailleurs, il n’aura échappé à personne qu’un nouveau Président de la République est au pouvoir. A l’heure qu’il est, nous avons donc une visibilité réduite sur les actions qui seront menées par le Gouvernement actuel. Cependant, il est d’ores et déjà possible de noter que le logement étudiant sera très certainement un enjeu important pour nos gouvernants, reprenant ainsi une promesse de campagne de François Hollande. Le 12 juillet dernier à l’occasion du lancement des Assises de la Recherche et de l’enseignement Supérieur, la Ministre de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, Geneviève Fioraso a ainsi mis en exergue 3 axes de travail dont l’amélioration des conditions de la réussite des étudiants. Elle a alors précisé : « les conditions de la réussite sont aussi liées à l’amélioration des conditions de vie des étudiants, l’accès au logement, aux soins, à la culture et au sport. Ces différents points doivent s’imposer comme des priorités. »

    > Quelles sont les obligations légales concernant le remplissage ? En d’autres termes, une résidence étudiante se limite-t-elle à l’accueil d’étudiants ?


    "Une résidence occupée par au moins 70 % d’étudiants"

    Pour être qualifiée d’étudiante, une résidence doit être occupée par au moins 70 % d’étudiants. Sera considéré comme étudiant :

    • Toute personne inscrite dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, dans une école technique supérieure, dans une grande école ou dans une classe préparatoire
    • Toute personne qui effectue un stage, rémunéré ou non, dans le cadre d’études poursuivies dans l’un des établissements ou écoles mentionnés ci-dessus


    Le seuil de 70 % est apprécié sur une période de référence de trois mois du 1er octobre au 31 décembre de chaque année de la période d’engagement de location.

    • Le non-respect du seuil d’occupation au cours d’une seule période de référence entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. [...]
    • Le logement doit être occupé par un étudiant sur l’ensemble de la période de référence de trois mois. Le fait que ce même logement ne soit pas occupé par un étudiant au cours d’une autre période n’a aucune incidence sur l’appréciation du pourcentage d’occupation. [...]

     


    Des services correspondant aux besoins des étudiants

    Par ailleurs, pour permettre à la résidence d’être qualifiée de résidence avec services, celle-ci doit proposer dans des conditions similaires aux établissements hôteliers, au moins trois des prestations suivantes :

    • Le petit déjeuner
    • Le nettoyage régulier des locaux
    • La fourniture de linge de maison
    • La réception, même non personnalisée, de la clientèle


    Ces dispositions sont identiques à celles qui sont retenues en matière d’imposition à la TVA, telles que prévues au b du 4° de l’article 261 D du CGI.

    Une résidence étudiante peut ainsi accueillir d’autres personnes que des étudiants, notamment en été permettant ainsi d’optimiser le remplissage des logements sur toute l’année. On constate cependant que la majorité des étudiants, pour économiser leur temps et leur argent, font le plus souvent le choix de conserver leur logement pendant la période estivale.

    > La population étudiante n’est-elle pas confrontée à un problème de solvabilité, conditionnant ainsi des niveaux de loyers particulièrement agressifs, parfois difficiles à tenir pour le gestionnaire ?


    Une étude de marché préalable indispensable à la définition des loyers

    La population étudiante dispose, de manière générale, de moyens limités. Même si l’on tient compte des aides existantes (APL notamment) et des mécanismes de caution mis en place afin de limiter le risque de loyers impayés et de parer d’éventuelles dégradations, le positionnement tarifaire des résidences doit être prudent.

    La définition du niveau de loyer doit intervenir à l’issue d’une étude de marché rigoureuse ayant pour but d’apprécier la cohérence économique globale du projet :

    • Cette étude permet d’estimer au plus juste la demande en logements et l’offre au niveau local afin d’éviter les situations de suroffre.
    • Elle repose ensuite sur une analyse fine de l’offre concurrente et du pouvoir d’achat des étudiants sur la zone concernée afin de déterminer un loyer compétitif, garant du bon remplissage de la résidence.
       

    Des résidences alliant niveaux de loyers optimisés et prix immobiliers agressifs

    L’agressivité des loyers est un élément déterminant pour assurer le succès d’une opération sur le marché du logement étudiant. Les gestionnaires partenaires de CERENICIMO sur ce secteur adoptent une démarche particulièrement prudente, introduisant une véritable logique de tempérance sur les niveaux des prix immobiliers.

    Ainsi, ce type de résidences se révélant de manière générale assez difficile à monter, il convient, pour assurer la pérennité du schéma, d’aboutir à une conjonction de facteurs :

    • Un emplacement attractif à proximité des centres universitaires
    • Des tarifs immobiliers agressifs
    • Des loyers particulièrement compétitifs


    Autant dire qu’il s’agit parfois de résoudre une problématique proche de la quadrature du cercle. CERENICIMO a, à ce titre, une approche particulièrement prudente, ce qui explique le nombre limité de référencements sur le secteur de la résidence étudiante.
     


    CERENICIMO, une sinistralité très limitée

    CERENICIMO affiche, pour cette classe d’actifs, un taux de sinistralité proche de 2 %, soit un niveau que l’on peut qualifier de marginal. Par ailleurs, dans les rares cas de sinistres, CERENICIMO met son expertise au service des investisseurs afin de trouver des solutions adaptées dans les meilleurs délais. Concrètement, CERENICIMO peut notamment grâce à son important réseau de gestionnaires, replacer une résidence en difficulté auprès d’un nouvel exploitant. Ce type de remaniement est possible en raison de l’extrême vigilance portée en amont à la cohérence du montage.

    Ainsi moins de 2 % de nos investisseurs ont dû subir une baisse de rendement par rapport au projet initial, sachant qu’en moyenne, cette baisse a été inférieure à 15 %. Nos statistiques internes confirment alors qu’une politique rigoureuse de référencement compresse à leur niveau minimum les aléas susceptibles de dégrader la qualité des investissements que nous vous proposons.

    C’est donc bien le professionnalisme qui, comme dans tout métier, fait la différence et permet d’assurer la pérennité de l’investissement.

    > Pourquoi privilégier la résidence étudiante à d’autres types d’hébergement ?


    La résidence étudiante, le « tout-en-un » pour les étudiants

    A la différence d’un logement résidentiel classique, les logements en résidences étudiantes sont fonctionnels et disposent d’un ensemble de commodités et de services nécessaires à l’installation des étudiants :

    • Cuisine équipée
    • Salle de bain aménagée
    • Laverie
    • Wi-Fi...


    De plus, ces logements sont meublés, ce qui permet de faciliter l’implantation des étudiants qui partent du foyer parental, sans imposer un déménagement qui peut s’avérer compliqué, notamment pour des périodes courtes (1 ou 2 années seulement). A noter que l’ensemble des raccordements existe préalablement, ainsi le locataire n’aura pas besoin de procéder à l’ouverture de l’eau, d’une ligne EDF ou téléphonique.
     


    Des loyers attractifs

    Le loyer proposé comprend l’ensemble des charges exceptées l’assurance habitation et la taxe d’habitation. Il n’y a donc aucune surprise quant aux charges additionnelles, a contrario d’un logement résidentiel classique. L’étudiant peut ainsi gérer sereinement son budget avec un loyer compétitif par rapport à d’autres types d’hébergement.
     


    Des services adaptés aux besoins des étudiants

    L’un des principaux avantages de la résidence étudiante réside dans la mise à disposition de nombreux services. Il s’agit de prestations incluses, ou bien à la carte, suivant les résidences. Peuvent ainsi être proposés :

    • Le petit-déjeuner
    • Le ménage
    • La location de linge et de vaisselle
    • Une cafétéria
    • L’accès illimité à Internet
    • Une laverie
    • Un parking
    • Une salle de réunion


    La résidence étudiante s’impose ainsi, pour son public cible, comme un modèle particulièrement attractif alliant ergonomie et compétitivité prix.

    > Comment s’assurer du bon remplissage d’une résidence ?


    L’importance de l’emplacement ou une indispensable proximité des infrastructures universitaires, de transports et des commodités de la vie quotidienne

    Une résidence étudiante doit disposer d’un environnement propice à la vie étudiante, c’est-à-dire à proximité :

    • Des lieux d’études (universités, écoles, restaurants universitaires ...)
    • Des commerces et services
    • Des infrastructures de transport (accès facilité aux gares, notamment en vue des retours au domicile familial et autres déplacements, accessibilité bus, tram pour se rendre en centre-ville, ...)
    • Des infrastructures de loisirs

     


    Une localisation optimale doit prendre en compte ces différentes composantes afin de répondre à la demande des étudiants. Privilégier uniquement le centre-ville qui desservirait difficilement les campus étudiants ou au contraire privilégier une localisation sur un campus sans moyens de transport pour se rendre en centre-ville a peu de sens.

     


    La cohérence économique comme garant d’un bon remplissage

    Comme déjà évoquée plus haut, la définition d’un loyer pertinent est un élément déterminant le bon remplissage d’une résidence. Il s’agit ainsi de proposer :

    • Des tarifs adaptés au pouvoir d’achat des étudiants
    • Un positionnement prix compétitif au regard de l’offre concurrente


     


    Un gestionnaire au savoir-faire reconnu sur ce secteur d’activité

    Pour finir, le choix d’un gestionnaire affichant à la fois solidité financière et savoir-faire sur le secteur d’activité s’impose comme un critère central.

    > Comment le gestionnaire gère-t-il les périodes estivales ?

     


    Cibler un autre public : les touristes d’affaires

    Pendant l’été et les périodes de vacances scolaires, le gestionnaire peut proposer ses logements à d’autres populations, notamment les touristes d’affaires, sans impact sur la classification « résidence étudiante », tant que ces logements sont reloués à des étudiants (au minimum à hauteur de 70 %) lors du dernier trimestre de l’année civile.
     


    Maintenir une population étudiante l’été

    Le gestionnaire est également susceptible d’accorder des tarifs préférentiels aux étudiants qui souhaitent conserver leur logement l’été, afin de ne pas avoir à déménager entre deux années de formation. L’étudiant peut aussi conserver ses aides au logement qui, couplées à un tarif éventuellement préférentiel, permettent de conserver son logement en économisant des frais et du temps liés au déménagement.

    De façon globale, l’étude de marché réalisée en amont du montage permet d’anticiper de possibles périodes de vacances locatives et d’adopter une stratégie tarifaire permettant d’assurer la pérennité de l’exploitation.

    > L’investisseur ne risque-t-il pas de voir son logement prématurément dégradé par un public étudiant ?

     


    Un bien entretenu régulièrement par le preneur à bail

    Le fait de louer à des étudiants peut, a priori, faire craindre des dégradations rapides dans les logements. Il s’agit cependant d’une idée reçue qui occulte le fait que, sur les montages objets du présent document, les résidences sont confiées, par bail commercial, à un exploitant professionnel. Les logements représentent ainsi son outil de travail. Les maintenir en parfait état est alors essentiel pour l’attractivité de la résidence et in fine le bon fonctionnement du centre de profits.

    Le fait de disposer d’un bail commercial est donc synonyme de tranquillité pour l’investisseur, la gestion de son bien étant assurée par le gestionnaire. Elle rime aussi avec économie puisque tout ou partie des charges de l’article 605 du Code Civil (concernant notamment l’entretien) incombent à l’exploitant.