Un investissement sécurisé par un marché

 

 

 

Définition

EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes

 

 

 

 


Une offre totalement réglementée

 

 

L’offre de chambres en EHPAD reste très en deçà des besoins du fait d’une réglementation stricte. Les pouvoirs publics ont défini sur ce marché un numerus clausus et l’ouverture de tout nouvel établissement est soumise à la mise en place d’une convention tripartite.

Compte tenu de la situation des comptes publics et plus particulièrement de l’assurance maladie, il est peu probable que ce système de régulation stricte de l’offre soit remis en question.


Une demande exponentielle

 

Les évolutions démographiques, sont à l’origine d’une demande exponentielle. Les résidents constituent par ailleurs un public particulier puisqu’ils n’ont - en raison de leur situation de dépendance - pas d’autre choix que le départ du domicile, et l’entrée en établissement.

L’EHPAD s’impose comme l’unique solution face à une perte importante d’autonomie, parfois couplée à des pathologies lourdes. Intégrer un EHPAD ne résulte pas d’un libre choix mais d’une décision à la fois contrainte et inéluctable.

Les résidents d’EHPAD affichent une autre particularité : leurs revenus sont très peu sensibles aux évolutions de la  conjoncture économique.

Tous ces éléments garantissent la pérennité de l’investissement en EHPAD

 


Le choix du gestionnaire : un élément central du succès de l’opération

 

 

Un investissement en EHPAD est sécurisé par la mise en place d’un bail commercial prévoyant les conditions d’intervention du gestionnaire et fixant ses droits et devoirs ainsi que ceux de l’investisseur.

Le choix du gestionnaire est ainsi un élément déterminant le succès de l’opération. La prise en charge de la dépendance est, plus que tout autre sujet, une affaire de spécialistes. Il convient donc au moment de réaliser un investissement d’en référer à des intervenants de qualité bénéficiant de l’expérience et du savoir-faire nécessaires.

Le contenu du bail commercial est lui aussi un paramètre central, il sera appliqué pendant toute la durée de l’opération.


EHPAD et Résidences Seniors

 

Au-delà de la dépendance, le vieillissement de la population fait surgir une autre problématique : le logement des personnes âgées autonomes.

 

 

Les promoteurs l’ont bien compris et en font un argument choc pour développer des résidences dédiées aux seniors. Même si l’évolution démographique est incontestable, certains ont tendance à amplifier le phénomène au risque de décevoir bon nombre d’investisseurs.

Leur logique commerciale est simple : utiliser la pénurie d’EHPAD, faire l’amalgame pour proposer des résidences seniors qui répondent pourtant à une logique et des besoins fondamentalement différents des EHPAD.

 

 

 

  Pour Cerenicimo, le propos ne consiste pas à rejeter en bloc toute opération sur le marché des seniors, néanmoins il convient de faire appel à des intervenants à la fois exigeants et expérimentés sur ce secteur.

 

 

 

 

Plusieurs points doivent, à ce titre, faire l’objet d’une attention particulière au moment d’investir en résidence seniors :

  • A la différence des EHPAD, l’offre de résidences seniors n’est soumise à aucun numerus clausus des pouvoirs publics. Ces résidences s’adressent par ailleurs à un public disposant d’un libre choix à la différence de celui des EHPAD.
  • Certains concepts et modèles économiques sont aussi sujets à question. Alternative à la maison traditionnelle, la résidence seniors peut apporter une réponse pertinente à condition que les services ne constituent pas de la poudre aux yeux et offrent un réel confort aux résidents.
  • La véracité du rendement attendu, l’antériorité de l’exploitant sur ce marché, sa solvabilité et la pertinence du niveau de loyer sont des points d’analyse essentiels.
  • La résidence seniors ne constitue pas comme l’EHPAD un marché d’exploitants dotés d’un savoirfaire très spécifique. Les principaux intervenants sont des promoteurs généralistes. Certaines propositions sont très pertinentes, d’autres peuvent négliger la qualité de l’emplacement alors qu’il s’agit d’un critère central pour ce type d’investissement.
  • Les résidences seniors offrent une moindre visibilité d’exploitation que l’EHPAD mais elles ont l’avantage de constituer un support immobilier peu dédié et donc, en théorie, facilement recyclable. Encore faut-il qu’une véritable approche patrimoniale soit appliquée lors de la conception de la résidence (qualité de l’emplacement, de l’architecture et pertinence du tarif d’acquisition).