Vos questions, nos réponses

    Comment télécharger les objections fréquemment évoquées par les clients ?

    Vous trouverez ci-dessous les objections compilées dans un document PDF, pour chaque segment,
    facilement téléchargeable :

     


    - Les objections concernant le marché étudiant
     


    - Les objections concernant le marché du tourisme
     


    - Les objections concernant le marché des Seniors
     

     

    > Quel est le profil investisseur pour un EHPAD ?


    En tant que plate-forme immobilière il ne nous appartient pas de définir précisément cette cible, néanmoins, nous pouvons
    dégager de grandes tendances et dresser un profil type de l’investisseur en EHPAD.

     


    « Un investissement de bon père de famille »

    Il s’agit de ce que l’on pourrait appeler « un investissement de bon père de famille ». Ce support offre à la fois une forte rentabilité et une sécurité importante liée à un marché extrêmement lisible à long terme et à des exploitants quasi institutionnels. A ce titre, il est susceptible de répondre aux attentes de 80 - 90% des investisseurs si l’on en croît la presse et les Professionnels du Patrimoine.

     


    Un support non spéculatif

    Ce type de support est, par contre, à déconseiller aux investisseurs ayant une approche spéculative et recherchant un produit avec de fortes potentialités de plus-values. A contrario, les risques de moins-values sont eux aussi réduits. L’expérience acquise depuis 15 ans montre que la valeur du support peut osciller entre +10 % et -10% par rapport au prix d’achat initial.

     


    Un investissement citoyen

    Enfin pour certains, choisir comme support immobilier une résidence médicalisée peut aussi apporter une dimension citoyenne à l’investissement.

    > Quels sont les schémas fiscaux disponibles ?


    L’investissement en dispositif Censi-Bouvard

    Il s’adresse à des clients soucieux de défiscaliser tout ou partie de leur impôt en conservant une rentabilité locative
    importante leur permettant, à terme, d’avoir un revenu performant et sécurisé lié à l’investissement.

     


    L’investissement sous statut LMNP classique

    Il ne permettra pas à l’acquéreur de défiscaliser directement mais concernera des investisseurs soucieux de se constituer
    à terme un revenu locatif net d’impôt.
    La comptabilité propre à ce statut permet de neutraliser tout ou partie de la fiscalité sur les revenus locatifs pendant
    une période conséquente (5 à 10 ans suivant les montages) après le remboursement du crédit (ou après la date de
    l’investissement pour un paiement comptant), faisant de cette alternative, une excellente opportunité pour se constituer
    une rente nette d’impôt sur une période significative.

     


    L’investissement mixte

    Il est à noter que lorsque la situation de l’investisseur le permet, la combinaison des 2 formules permet d’associer les effets
    des 2 schémas et d’allier astucieusement une défiscalisation à une neutralisation complète ou partielle des revenus locatifs
    pendant plusieurs années.

     


    NOTA : les investisseurs LMP exclus du dispositif Censi-Bouvard

    Le Code Général des Impôts exclu explicitement cette possibilité à l’article 199 sexvicies-I.

    « I.- Les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition (…) d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou d’un logement (…) ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation (…) qu’ils destinent à une location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel et  dont le produit est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux… »

    > Comment expliquer le niveau des prix ?


    Pourquoi les prix sont-ils sensiblement plus élevés que ceux de l’immobilier traditionnel ?

    Trois paramètres contribuent à obtenir un prix au m² qui peut sembler élevé :

     

    • De petites surfaces

    Les chambres ont une surface moyenne de 20 m² soit l’équivalent d’un studio dans une résidence pour étudiants. Plus un logement est petit, plus son prix au m² est élevé car les charges fixes liées à chaque logement sont réparties sur moins de m² (murs séparateurs entre logements, salle de bains, porte d’entrée). On remarque ainsi que le prix de vente d’un studio est généralement 30 % à 40 % plus cher au m² que celui d’un T3.

     

    • Des normes de construction strictes

    Les normes de construction sont beaucoup plus sévères que pour du logement basique (protection incendie, largeur des  couloirs communs, ascenseurs spécifiques, etc…) et les équipements des logements différents (appel malade, salle de  bains aux normes handicapées…).

     

    • 50% de parties services

    La surface des logements représente environ 50 % de la surface totale d’un EHPAD contre environ 90 % dans une résidence classique. L’importance des parties communes contribuent donc à sensiblement augmenter le coût de revient d’une telle opération. Dans le cas de nos montages, une partie de ces surfaces (zones d’exploitation : cuisine, salle à manger, etc…) peut être acquise par l’exploitant, ce qui nous permet alors de maîtriser notre prix de vente.

     

        Si le prix au m² d’un EHPAD peut sembler élevé au regard du marché classique, c’est en raison de la destination spécifique du bâtiment, mais c’est finalement cette dernière qui permet d’obtenir une rentabilité beaucoup plus élevée que pour du logement classique.

     

     

     

     


    Pourquoi les prix des EHPAD ont-ils tendance à augmenter au fil des années ?

     

    • Evolution du prix des fonciers et des coûts de construction

    Si les EHPAD constituent indéniablement des supports immobiliers particuliers en raison de leur destination, ils n’en restent
    pas moins soumis, comme l’immobilier classique, aux évolutions des tarifs des fonciers et des coûts de la construction.

    > L’emplacement de la résidence est-il un paramètre important dans le choix d’un EHPAD ?


    Un EHPAD s’adresse à une population dépendante, ne disposant pas de la possibilité de profiter d’un environnement élargi. L’emplacement de ces résidences ne répond, à ce titre, pas aux critères couramment admis en matière d’immobilier classique.


    A titre d’exemple, les EHPAD situés en milieu rural peuvent parfois paradoxalement fournir les modèles les plus rentables pour les exploitants. Les fonciers y sont moins chers et la concurrence peu présente. L’absence d’établissements spécialisés dans un vaste périmètre attire une clientèle parfois fort éloignée (phénomène de concentration de la demande sur une localisation géographique précise).
    Dans ce type de configuration, il convient néanmoins de bien valider les niveaux de loyers versés par l’exploitant car la tarification publique de ces établissements est logiquement moins élevée que dans les grands centres urbains.

    L’emplacement stricto sensu a donc moins d’importance que la réalité de l’offre locale. Ce point fera partie des premiers critères analysés par le gestionnaire et conditionnera la faisabilité du projet. La validation d’un emplacement par un  gestionnaire de renom ainsi que l’obtention d’une autorisation d’exploitation sont gages de sécurisation de l’investissement.

    Le choix  d’un emplacement urbain n’est bien évidemment pas un obstacle mais il conditionnera un prix au m2 supérieur. Il est par ailleurs souvent présenté comme un avantage dans l’hypothèse d’une défaillance du gestionnaire ou d’un changement d’affectation du bien (transformation en immobilier résidentiel classique). Même si cet argument est incontestable, il convient de rappeler qu’il s’agit d’une hypothèse fort peu probable compte tenu de la lisibilité du marché en question et de la qualité des gestionnaires référencés par Cerenicimo.

    > Qu'en est-il du mobilier?


    La charge du mobilier

    La charge du mobilier est supportée par l’investisseur qui achète, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou du statut LMNP, un bien meublé, il doit donc être propriétaire des meubles.

     


    La fréquence du renouvellement du mobilier

    Le renouvellement intervient généralement à partir de la 10ème année ou lors du renouvellement du bail. Il est à la charge de l’investisseur pour les raisons évoquées ci-dessus.

    > L’investisseur est-il propriétaire des « parties services » ?


    Deux possibilités existent dans les montages de nos référencements en EHPAD concernant le traitement des parties
    services :

    • Soit ces parties services sont directement vendues aux investisseurs sous forme de millièmes de copropriété.
    • Soit ces parties services sont conservées par une autre entité (l’exploitant par exemple). En effet, dans certaines situations, le gestionnaire souhaite les conserver pour des raisons liées à son mode d’exploitation (politique d’entretien, traitement comptable, anticipation des évolutions des normes…). Dans ce cas précis, une clause de retour à la copropriété de ces parties services est intégrée dans le règlement de copropriété.

    > Comment s'effectue la répartition des charges?


    Les charge les travaux prévus à l’article 606 du Code Civil ainsi que les mises aux normes

    Dans tous les EHPAD financés par l’intermédiaire de Cerenicimo, le gestionnaire s’engage à supporter seul toutes les charges liées aux gros travaux (article 606 du Code Civil) et aux remises aux normes.

     


    Répartition des charges: explication

    Cette répartition des charges est opérée à la demande des exploitants car elle leur permet d’avoir toute latitude sur le parfait entretien de leurs établissements. Un financement par les investisseurs obligerait le gestionnaire à réunir une Assemblée Générale et à obtenir un accord préalable de ces derniers. Dans les opérations financées par le biais de Cerenicimo, le gestionnaire est donc seul décisionnaire, ce qui lui permet d’éviter toute situation de bloquage et de maintenir l’outil de travail en parfait état.

    > Pourquoi des baux inférieurs à 12 ans ?


    La durée des baux s’explique par une particularité de la législation française et ne reflète en aucun cas la volonté des groupes d’exploitation. Ces derniers souhaiteraient inscrire leur action dans un temps plus long. En effet, il convient de rappeler qu’il s’agit de sociétés importantes, quasi institutionnelles pour certaines, affichant des valorisations importantes. La perte d’une partie de leurs immeubles au terme du bail pouvant ainsi se révéler particulièrement dommageables pour elles.


    Néanmoins le droit français prévoit qu’au delà de 12 ans, un bail commercial devient un droit immobilier, imposant un enregistrement au conservatoire des hypothèques et le versement de taxes de la part de l’exploitant et de l’investisseur sur l’intégralité des loyers.

    Pour éviter cela, il est donc prévu des baux inférieurs à 12 ans.

    > Comment expliquer la mise en place de mécanismes de régulation de l’indexation des loyers ?


    Plusieurs configurations peuvent être identifiées :

    • Indexation fixe
    • Indexation variable plafonnée

    La France fait face en matière d’indexation à une véritable jungle. La pluralité des indices et leur absence de cohérence ont conduit au cours des années passées à des situations intenables avec des niveaux d’indexation pouvant atteindre 7 voire 8 % par an, pouvant poser à terme le problème de la soutenabilité de l’exploitation.
    Les mécanismes d’indexation fixe ou d’indexation plafonnée constituent des réponses à ces dérives et apportent une indispensable visibilité à l’exploitant.

     


    Une indexation pour assurer la soutenabilité de l’exploitation

    Il est aisément compréhensible de la part d’un investisseur de souhaiter une indexation maximale et non plafonnée. Néanmoins au moment du montage produit, des arbitrages doivent être réalisés. Cerenicimo intervient, à ce titre, comme un véritable garant des intérêts à long terme de l’investisseur.

    • Notre préoccupation : trouver l’équilibre financier permettant à l’exploitant d’exercer ses fonctions dans les meilleures conditions tout en versant le loyer maximal à l’investisseur.

     

    Les exploitants doivent en effet dans leur activité faire face à un certain nombre de contraintes :

     

    • Un prix de journée réglementé :

    Les groupes d’exploitation n’ont pas toute latitude pour augmenter le niveau de leur prix de journée, ce dernier faisant l’objet d’une réglementation stricte de la part des Pouvoirs Publics. (Augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées publiées par le ministère de l’Economie et des Finances). Il ne leur est donc pas possible de répercuter librement une potentielle augmentation de la charge liée aux loyers sur les résidents. Pour éviter les phénomènes d’effets ciseaux, ils ont donc besoin d’une visibilité sur le niveau des loyers qu’ils auront à verser aux investisseurs.

     

    • Des charges d’entretien et de mises aux normes

    Par ailleurs, il convient de rappeler que sur tous les EHPAD financés par le biais de Cerenicimo, il est prévu une exonération complète de charges pour l’investisseur (ce dernier payant la seule taxe foncière). L’exploitant supporte donc seul  l’ensemble des frais financiers liés à l’entretien de la résidence et aux mises aux normes. Il accepte ainsi un aléa fort. La contrepartie pour l’investisseur étant de lui concéder une visibilité sur le niveau des loyers grâce à des systèmes  d’indexation fixe ou de
    plafonnement.

    > Un exploitant peut-il ne pas renouveler le bail ?

     


    Un EHPAD comprend en moyenne 80 résidents, présents 365 jours par an. L’exploitant est donc dans l’obligation « technique » de renouveler le bail, à défaut il devrait libérer les lieux et reloger l’ensemble des résidents à proximité. Une rupture du bail reviendrait pour un exploitant à se priver de son outil de travail. Rappelons à ce stade que les sociétés d’exploitation présentes sur ce marché sont des sociétés importantes, quasi-institutionnelles pour certaines et dont l’outil de travail est très fortement valorisé.


    Compte tenu des systèmes d’évaluation et d’autorisation en vigueur sur ce marché, l’exploitant est tenu à un parfait entretien de son établissement. Il réinvestit donc régulièrement dans son outil de travail. Dans cette optique, il serait donc peu efficient pour lui de quitter les lieux.

    > L’exploitant peut-il unilatéralement baisser le niveau des loyers ?

     


    L’exploitant pourrait essayer de renégocier le loyer à la baisse. En cas de désaccord entre le preneur et les bailleurs, le montant du loyer serait déterminé par le président du Tribunal de Grande Instance avec pour base une comparaison avec les loyers de marché. Nous sommes donc très attentifs lors des montages d’opérations à ce que les loyers en valeur absolue soient dans la fourchette basse des loyers de marché.


    Ainsi, en cas de désaccord lors du renouvellement, nos clients sont protégés. Cela n’est pas le cas sur les établissements où la rentabilité est obtenue grâce à un loyer très élevé.

    > Quelle est l'expérience de Cerenicimo en matière de renouvellement de baux?


    Présent depuis plus de 20 ans sur le marché des EHPAD, Cerenicimo dispose désormais d’une expérience sur le renouvellement des baux. Une conclusion s’impose, il s’agit d’un non événement pour les investisseurs, les exploitants continuant à servir des loyers et à respecter tous les engagements pris dans le bail initial.


    Nos équipes sont surprises de constater qu’il s’agit d’un sujet d’inquiétude particulièrement important pour certains investisseurs et Professionnels du Patrimoine. Les arguments pour rassurer les investisseurs potentiels sont nombreux :

    • Un marché d'experts...

    Il convient de préciser que le secteur des EHPAD est particulièrement technique, la prise en charge de la dépendance est une affaire de spécialistes, qui interviennent là sur leur coeur de métier. Pas d’acteurs généralistes sur ce segment de marché, ces derniers ne parvenant pas à obtenir les autorisations nécessaires à l’ouverture d’établissements.

    • … quasi institutionnels…

    Les exploitants d’EHPAD sont par ailleurs des sociétés importantes, quasi institutionnelles, pour certaines cotées en bourse et affichant des valorisations particulièrement importantes. Leurs comptes sont d’ailleurs, pour la plupart, disponibles à la consultation pour ceux qui le souhaitent.

    • … qui souhaitent garantir la pérennité de leur outil de travail …

    Leur intérêt est simple : voir les baux renouvelés car si tel n’était pas le cas, ils se verraient privés d’une partie de leur outil de travail.

    • … et faire fonctionner efficacement un centre de profits

    Cerenicimo veille tout particulièrement à la définition d’un juste niveau de loyer (loyer assurant l’équilibre entre intérêt de l’investisseur et profitabilité de l’exploitation). Il s’agit in fine de la meilleure garantie pour l’investisseur de voir le bail renouvelé. Un exploitant n’ayant aucun intérêt à se priver d’un centre de profits performant.

     

    > L’investisseur peut-il sortir à la fin du bail ?


    Cette question en appelle une autre : pourquoi un investisseur souhaiterait-il sortir ?

    • Pour envisager une occupation personnelle ou celle d’un proche

     

    Ce type de stratégie n’est pas possible dans le cadre des opérations proposées par Cerenicimo. Elle n’est d’ailleurs en aucun cas souhaitable. L’investisseur n’y a d’ailleurs aucun intérêt, il perdrait la source de revenus liée à son acquisition et devrait verser des indemnités d’éviction à l’exploitant, dont le montant pourrait être très élevé. La problématique de l’hébergement personnel ou d’un proche doit être traitée de façon totalement distincte de celle de l’investissement.

     

    > Quelles solutions dans l’hypothèse d’un défaut du gestionnaire ?


    Compte tenu de la structure du marché, de la nature des intervenants en présence, de l’expertise de Cerenicimo sur ce marché, de la régulation mise en place par les Pouvoirs Publics, une telle hypothèse est peu probable. Néanmoins, si une telle situation se produisait, Cerenicimo serait en mesure de proposer des solutions aux investisseurs.


    La stratégie de Cerenicimo vise en effet à obtenir de bonnes rentabilités grâce à des prix de vente au m² raisonnables qui permettent des loyers dans la fourchette basse du marché. Nos résidences seraient donc particulièrement attractives pour les repreneurs éventuels. Depuis 1995, Cerenicimo a, à ce titre, mis en place des partenariats avec les exploitants les plus importants du secteur, ce qui nous permet d’aborder sereinement toutes les hypothèses.

     

    > Le coût important d’un hébergement en EHPAD n’est-il pas un frein à terme au bon remplissage des établissements ?


    A titre liminaire, il convient de préciser que les EHPAD privés s’adressent aux retraités les plus favorisés. Des structures publiques étant à la disposition des populations les moins solvables.

     


    Estimation du différentiel retraite / coût lié à l’hébergement.

    Il s’agit d’une question qui revient depuis 20 ans et qui s’explique par le différentiel entre le niveau des retraites et celui des
    coûts d’hébergement. L’exemple qui suit a vocation à estimer l’effort financier pour le résident.

    • Séjour moyen : environ 24 mois
    • Retraite moyenne : 1 300 €/ mois
    • Exemple de coût Hébergement : 2 460 €/ mois (sur la base du coût moyen d'une journée de 82€)
    • Différentiel : 1 160 €/ mois
    • Différentiel annuel : 13 920 €
    • Différentiel total : 27 840 € pour un séjour de 24 mois

     


    L’épargne de précaution

    Les personnes âgées concernées par les EHPAD privés, à savoir les retraités les plus aisés, ont le plus souvent constitué,
    au fil de leur existence, une épargne de précaution suffisante pour faire face à ce différentiel.
    Il convient sur ce point de noter que les séniors actuels (personnes actuellement âgées de 65 ans et plus) affichent des
    niveaux de retraites sans précédent, ce qui permet d’entrevoir des perspectives optimistes sur le terrain de la solvabilité
    des futurs résidents.

     


    70% des plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale.

    Le public concerné par les EHPAD privés est pour l’essentiel propriétaire de sa résidence principale.
    Il faut noter par ailleurs que l’EHPAD est bien souvent le dernier logement du locataire et qu’il constitue sa résidence
    principale. Les résidents peuvent donc louer le logement qu’ils occupaient avant leur admission et se générer ainsi une
    source complémentaire de revenus. Ils ont également, s’ils le souhaitent, la possibilité de le vendre, réalisant à la fois
    une économie de charges et leur permettant de récupérer un capital. Compte tenu de la valorisation actuelle des actifs
    immobiliers, cette dernière hypothèse peut constituer une solution importante pour les résidents.

     


    Les aides publiques

    Par ailleurs chaque résident peut selon sa situation bénéficier d’un certain nombre d’aides complémentaires (APA :
    Allocation Personnalisée d’Autonomie, APL : Aide Personnalisée au Logement).

    L’Allocation personnalisée pour l’autonomie (APA) constitue la principale aide pour les personnes dépendantes : cette
    prestation universelle s’adresse aux personnes âgées de 60 ans ou plus, résidant à domicile ou en établissement et
    confrontées à une perte d’autonomie. Cette prestation n’est pas soumise à conditions de ressources, mais son montant
    varie selon les revenus des bénéficiaires.

     

    Montant maximum du plan d’aide d’un bénéficiaire

     

    GIR 1

    GIR 2 GIR 3 GIR 4
    Montant mensuel au
    1er avril 2016
    1 714,80 € 1 376,92 € 994,87 € 663,62 €

    Les GIR (Groupes Iso Ressources) permettent de définir le niveau de dépendance (le GIR 1 étant le niveau de dépendance
    le plus élevé).
    Source : www.dependance.gouv.fr

     


    Les solidarités intergénérationnelles

    Si les aidants familiaux sont de moins en moins nombreux en liaison avec les évolutions des modes de vies, on constate qu’il existe toujours de puissants mécanismes de solidarité inter-générationnelle pour le financement des séjours en EHPAD.

    > Existe-t-il des problématiques de remplissage de certains EHPAD privés ?

     


    La moyenne nationale de remplissage des EHPAD est de 95%.


    On peut donc dire qu’il n’existe pas de problématique en ce sens. Au contraire, la France doit toujours faire face à une pénurie de chambres sur le territoire national. On estime les besoins annuels de créations à 10 000 nouvelles places.

    Néanmoins, il peut exister au niveau micro-local des situations de concurrence. Il convient de ne pas oublier que ces EHPAD s’intègrent sur le secteur marchand. Il appartient donc au gestionnaire d’adapter son offre aux spécificités locales.

     

    > Existe-t-il des schémas d’investissement avec engagement de rachat par le preneur ?


    Ce type d’engagement a existé dans le passé. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Il convient à ce titre de préciser qu’ils étaient peu crédibles et dénués d’intérêt pour l’investisseur.

    > Existe-t-il des formules d’occupation personnelles ?


    Les montages prévoyant des formules d’occupation sont rares sur ce segment de marché. Il s’agit le plus souvent de priorité d’occupation payante proposée aux investisseurs. La position de Cerenicimo est simple, il est préférable de déconnecter l’investissement en EHPAD de toute logique d’occupation.


    Certains professionnels calquent la réalité d’autres segments de marché (notamment le tourisme) sur celui des EHPAD. La logique n’est en aucun cas similaire en raison notamment de la spécificité du public cible. En effet les résidents d’un EHPAD y élisent leur résidence principale, les exploitants disposant ainsi d’une très faible marge de manoeuvre sur la question de l’occupation.

    > L’EHPAD un support liquide ?

     


    Définition de la liquidité

    La liquidité représente la capacité à acheter ou à vendre rapidement des actifs sans que cela ait d’effet majeur sur les prix. Plus un marché est liquide, plus il est aisé, rapide et peu coûteux d’y réaliser des transactions.

     


    Le marché de la dépendance s’impose comme un marché particulièrement liquide. Les actifs y sont extrêmement peu sensibles à la conjoncture immobilière et aux effets de cycle. Leur valeur y est quasiment constante (les marges d’évolution de valeur étant réduites, comprises entre +10% et -10%). Grâce à cette stabilité, les supports sont aisément revendables à tout moment à la différence de l’immobilier classique où il convient d’attendre un cycle haut pour revendre dans de bonnes conditions.
    Par ailleurs, ces supports sont particulièrement attractifs puisqu’ils affichent un rendement élevé et pérenne et que l’offre sur ce marché secondaire est, pour finir, extrêmement réduite.