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Le marché d'investissement immobilier
L’immobilier d’investissement bénéficie d’un environnement particulièrement attractif justifié par les besoins structurels de notre société :
• Combler le déficit national en logements
• Compenser les carences du secteur public
• Dynamiser l’économie
L’immobilier d’investissement bénéficie d’un environnement particulièrement attractif justifié par les besoins structurels de notre société :
1. Un actif réel et tangible adapté aux périodes de crise importante
2. Une fiscalité attractive permettant d’obtenir des revenus nets d’impôts malgré la hausse de la pression fiscale
3. Des rendements attractifs
4. Une gestion simplifiée et déléguée
5. Un excellent moyen de défendre son pouvoir d’achat contre l’inflation et préparer sa retraite
Plusieurs solutions en immobilier direct sont envisageables avec des caractéristiques propres. Il convient donc de bien préciser les spécificités de chacune de ces possibilités avant de procéder à un arbitrage.
L’IMMOBILIER LOCATIF GERE
Investir dans un actif immobilier géré, c’est bénéficier d’un confort de gestion de son bien par un professionnel dit « gestionnaire » ou « exploitant ». Ce bien, intégré dans une résidence services, peut être investi sur différents marchés : étudiant, tourisme, affaire, seniors, personnes âgées dépendantes.
Approche Patrimoniale
Situé à la frontière de l’immobilier résidentiel (par sa définition immobilière) et commercial (par l’exploitation pas un acteur professionnel sur un marché spécifique), l’immobilier locatif géré présente des caractéristiques immobilières traditionnels qui font que cet actif est peu dédié et facilement transformable (hors cas spécifique des résidences médicalisées).
Avec des emplacements de qualité, en centre-ville pour les résidence seniors et affaires, connecté aux pôles étudiants pour les résidences étudiantes et à proximité immédiate des lieux culturels et de loisirs pour les résidences de tourisme, les biens proposés affichent des potentiels patrimoniaux très intéressants à terme.
A la revente, l’immobilier sous bail commercial attirera un investisseur qui bénéficiera du même schéma fiscal du loueur en meublé, idéal pour générer des revenus complémentaires peu impactés par la fiscalité.
Approche Locative
En premier lieu, il convient de veiller à la cohérence économique du projet, c’est-à-dire son attractivité vis-à-vis des clients visés et donc son potentiel de remplissage.
La qualité de l’exploitant, ainsi que la rédaction du contrat (bail commercial) qui lie l’investisseur avec ce dernier, sont primordiaux pour assurer la lisibilité de l’investissement. Concernant l’exploitant, sa solvabilité, son expérience et son business model sont des éléments fondamentaux à étudier avant tout investissement. Le bail commercial doit également être examiné à la loupe pour équilibrer les intérêts des parties prenantes et obtenir un rendement final (net de charges) performant.
Afin d’accompagner les investisseurs, le Groupe CONSULTIM a créé en 2014 la société PROPERTIMO qui représente plusieurs milliers de clients.
L’IMMOBILIER LOCATIF NU
Investir dans un actif immobilier nu revient à se positionner sur le marché immobilier traditionnel, les logements étant utilisés comme résidence principale des locataires. Le propriétaire peut au choix faire appel ou non à une agence qui s’occupera de la gestion locative du bien.
Approche Patrimoniale
Une approche patrimoniale réussie repose sur une analyse plurifactorielle experte incluant les éléments suivants : le prix, la qualité intrinsèque du bien, l’emplacement et l’environnement.
Il est donc essentiel d’examiner de manière experte le marché immobilier pour vérifier que l’acquisition est réalisée dans des conditions optimales pour favoriser une valorisation à terme. Trouver les meilleures opportunités implique souvent de sortir des sentiers battus et d’analyser des marchés en développement où de véritables perspectives de valorisation apparaissent. Se positionner au cœur d’une grande ville et d’un quartier apprécié sont généralement synonymes d’un prix élevé. Achetés au bon prix, ces logements représentent des opportunités patrimoniales de qualité mais avec un potentiel de valorisation souvent plus limité que dans des quartiers en devenir.
La cible à la revente conditionne le potentiel patrimonial. Selon son emplacement et sa définition immobilière, l’immobilier locatif résidentiel pourra séduire un investisseur ou un propriétaire occupant.
Approche Locative
Une approche locative réussie repose sur une notion clef : la maximisation du rendement réel.
Pour maximiser le rendement, il faut regarder avec attention l’emplacement et la qualité des équipements qui composent le logement (notamment la cuisine et la salle de bain). Le potentiel locatif, notamment le besoin en logement au niveau de la ville et du quartier, le taux de logements vacants et la rotation des locataires sont des signaux à examiner avec grand intérêt.
Elément souvent éludé, les frais liés à la relocation et à l’absence de locataire pèsent de manière significative dans le rendement final de l’opération. Il apparait judicieux de se positionner avec un loyer légèrement inférieur au loyer du marché afin de minimiser ces frais. La qualité des équipements viendra également limiter cet impact.
